文章来源：市界（ID：ishijie2018）
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好不容易通过债务展期、资产售卖缓过一口气来的富力地产，又碰到老板张力海外被抓的事，还剩下的另一个老板李思廉，他会如何驰援？
作者|陶 婷
编辑|孙春芳
运营|刘 珊
6月22日，是一年一度的端午节。这一天，在广州大小河流上，龙舟跃浪，奋楫争先。河两岸，看台上的观众摇旗呐喊、振奋无比。远在国外的广州地产大佬张力，却无缘看到这番热闹景象。
作为富力地产创始人之一，张力于2022年11月30日在英国伦敦被当地警方逮捕。逮捕原因是美国有关部门指控张力通过送回扣行为，拿下了几份在加利福利亚州的商务合同。花了1500万英镑获得保释后，张力被关在伦敦一座公寓的43楼，由保安看守，并被闭路电视监控。
有媒体报道称，事情发生后，张力极力争取避免被英国引渡到美国。然而，就在2023年6月16日，彭博社报道称，张力同意从伦敦被引渡到美国。“他将面临涉嫌行贿的刑事指控。”在此情况下，李思廉将全权担负起管理富力的重任。
富力采用的是双巨头管理制。李思廉是富力的另一名创始人。在公司内部，按照广东话的习俗，张力和李思廉被叫做张生和李生，在张生被卷入贿赂案后半年多时间里，66岁的李生为拯救富力四处奔走。
这真是屋漏偏逢连夜雨，因为早在张力还未出事的2021年，富力就已经开始出现债务违约了。
近两年来，富力通过出售资产、物业增值、楼盘促销、债务展期等手段，暂时缓过来了一口气。但这并不意味着富力完全化解了危机。眼下，除了贿赂案再起波澜外，富力还遇到了一些新的麻烦。
王遥是海南的一名资深房产中介。在他看来，只要没有什么大问题，海南的房子都能卖得出去。王遥说这番话有一个大背景，即自今年1月以来，整个海南，如海口、三亚、万宁等城市，几乎实现了全面普涨。三亚新房、二手房价格，更是环比“五连涨”。这背后，是海南住宅商品房稀缺、市场需求很“刚”的事实。
但这一切的热闹已与富力没多大关系。在海南房价普涨的大环境下，富力的楼盘价格却是一个异数。“之前价格都挺高的，目前楼盘便宜了不少。悦海湾的住宅最贵的时候卖1.2万元每平方米，现在卖1万元每平方米。红树湾最贵的时候卖1.4万元每平方米，现在是1万到1.2万之间。”6月24日，王遥向「市界」坦言。
富力海南的楼盘价格一降再降，但销量没起来。王遥表示：“已经有一年半没有卖出过富力的房子了。富力一般不能如期交房。卖房时候承诺的东西，好多都不兑现，搞得我们很尴尬。”
▲（2019年07月13日，海南省海口市，富力集团旗下地产项目——富力首府。该项目此前由海航集团地产公司运营，后被富力地产接手再建。图源/视觉中国）
王遥们“不敢卖富力的房子”还在于，“富力没钱了，楼盘容易停工。一些在售的楼盘还没有盖完。就怕后面摆烂了。”王遥直言不讳。他口中所说的楼盘，包括富力位于临高的悦海湾、陵水的富力湾，“这两个楼盘都停工半年多了。”
这仅仅是富力楼盘现状的冰山一角。“富力广州三四个工地仍正常开工，比如旧改项目，其它的停工了不少。”6月25日，富力前员工刘竺告诉「市界」。这让那些交了钱却收不到房的业主很抓狂，为此四处奔走。
山东威海富力星光天地的业主们，曾多次在社交平台比如威海传媒网上，反映这个楼盘迟迟不开工的问题。不过，通过威海市环翠区建设局的回复来看，富力星光天地只有等当地城投公司收购富力公司股权并注入资金，才有盘活的可能性。
富力目前的各种问题，归根结底有一个关键症结：难为无米之炊。据年报数据显示，2021年，富力归母净利润为亏损164.7亿元。2022年，富力继续录得大幅亏损，归母净亏损为157.79亿元。两年累计亏损达到322亿元。从目前来看，即便境内外债券获得展期，富力的短期债务压力仍然不小。
据年报，截至2022年末，富力的现金总额（包括受限制现金）仅有123.01亿元人民币，现金短债比只有0.24倍。也就是说，富力的货币资金，只够覆盖24%左右的短期负债。这还是在富力大幅度减债的前提下。
富力捉襟见肘的原因之一，源于其销售业绩的不振。富力2023年6月9日发布的公告显示，今年前5个月，富力地产实现总销售收入105.6亿元，同比减少51.63%。比去年同期的低基数，还要下降51.6%。在出售资产换取资金方面，富力也没有令人振奋的消息。
跟富力打过交道的某资管公司高管张枫告诉「市界」，富力曾试图转让杭州富力中心的债权。“当时是有15亿元的信托到期了，他们就想找机构看能不能将这笔贷款续上。杭州富力中心被抵押给了信托，如果有机构接手，信托公司就将债权转给机构，债权人就从信托公司变成其他机构了。”
然而，杭州富力中心尽管地段还不错，但赚钱的住宅部分已经卖完了，“写字楼等商业部分流动性差。带有商业性质的大平层，也不是很好卖。因此很多机构权衡一番后，打了退堂鼓。”张枫告诉「市界」，现如今，收并购市场也相对惨淡。
“听说七月份富力还有一批裁员。”刘竺告诉「市界」，富力这两三年来，基本每隔两三个月就裁员一次。每个部门都裁员。对此，另一名富力前员工李美见怪不怪，“每到市场下行之时，富力就会开始裁员。”
刘竺是2021年年中进的富力，在2022年年底的一轮裁员潮中，他离开了。“跟我同一批进的，基本上都走了。”在刘竺离开前，富力的状况是：一些楼盘项目的工地，只留几个项目经理，将项目经理当施工员用。
作为昔日的“华南五虎”之一，富力也曾经在地产的丛林中咆哮过。
李美是在很多年前，以管培生的身份进入富力的。那时候的富力，“说实话挺像国企，工作强度也不大，很轻松。”李美告诉「市界」，富力校招都要求是名校出身，就连公司的前台都是中山大学毕业的。
富力最高光的时刻，是其上市两年后的2007年，时值遍地草莽的年代。那一年，富力依靠猎德村等城市更新项目，跻身“华南五虎”之列，排名仅次于万科、绿地和中海。一般而言，通过城市更新获得的土地储备，利润率会更高一些，有足够盈利的空间。
“1993年到2013年的富力，营收每年翻一番。”一直跟富力打交道的宋远向「市界」回忆道。张力也因此实现了身价倍增。2010年2月，张力入选《福布斯》全球富豪榜，排第556名。2013年，在新财富中国富豪榜单上，张力以223.0亿元排名第十五。不过，在宋远看来，富力的鼎盛期并不长。“2014年起，商业地产占比已经很大的富力，明显走下坡路了。”
此言非虚。从2014年起，富力降低了一二线城市的拿地速度，将业务重心放在了三四线城市上。这一年，富力的营业收入增长率首次出现了负值。2015年，政府调控放松，一线城市的房价飙升之下，重仓三四线城市的富力，完美错过一线城市行情。
为了迎头赶上同行们，2016年，富力开始激进拿地，其拿地金额占当年销售额的比率，由2015年的9.1%升至28.8%。此时，“加班已经变成了常态。”李美告诉「市界」，她离开富力后更是如此。不仅如此，2017年，李思廉还与王健林谈成一宗“世纪交易案”：富力以六折的价格，从万达手中买下了77家酒店。
▲（2017年7月19日，北京万达索菲特大酒店，王健林（中）、孙宏斌（右）、李思廉在会议室内谈笑风生。当日，万达商业、融创中国、富力地产在北京举行战略合作签约仪式。图源/视觉中国）
这次交易，让李思廉得了个“砍价大王”的称号。他说，每一家酒店的收购成本是2.6亿元，“了解的人，会知道这个很便宜。”李思廉制定了一个中长期目标——这些酒店实现年盈利15亿元，“平均就是一间酒店挣2000万，这不是很难的事。”
李思廉过于乐观了。
“从万达手中买下酒店后，富力并没有对企业内部资源及时地进行相应调整，导致酒店运营业务占有了大量资源、缩减了其他业务的盈利空间。”宋远告诉「市界」。2018年，富力的净利润为83.71亿元，相较2017年的211.86亿元下降60.49%。与之形成鲜明对比的，是富力高得惊人的净资产负债率。
2017-2019年，富力的净资产负债率，分别为169.6%、184.1%、198.9%。宋远一直认为，如果此时富力卖掉一部分万达酒店，资金链不会到那么紧张的地步。实际上，当年，有不少人想购买富力手中的万达酒店，“但由于一些历史遗留问题难以解决，再加上当时富力也无意出售酒店。这事就不了了之了。”宋远告诉「市界」。
李思廉不是没意识到风险，他在2019年7月提出暂停拿地工作。但令李思廉无法预料到的，是房地产行业与外部环境的变化。在房地产市场房住不炒的主基调下，2020年8月，“三道红线”横空出世，富力全踩中了。
为此，富力从2020年开始，将包括酒店在内的不少持有型物业摆上货架。据媒体不完全统计，富力在2021年，通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式，回笼超过218亿元的资金。比如将广州国际机场富力综合物流园出售给黑石、富力物业转让给碧桂园服务等。
然而，在庞大的债务压力面前，富力回笼的现金流显然不够，2022年5月，富力的美元债违约。事态紧急之下，富力在当年6月，将当初六折买下的万达酒店摆上了货架。据媒体报道，当时接洽的项目有10个左右，单价在2亿-7亿元之间，且多在二三四线城市。
后来，富力卖出去两个，一个是北京富力万达嘉华酒店，亏了653.7万元；一个是福州富力威斯汀酒店（更名前为福州万达威斯汀酒店），代价为4.3亿元。为早些走出困境，在出售资产的同时，富力还向债权人寻求债务展期。为与债权人尽快达成一致，富力将一些海外物业纳入抵押物。
摩根大通在其中起了关键作用。在21天的时间里，这个金融大咖联系了上百名大型投资者，进行了30场以上的投资者电话会。债主们看到了摩根大通和富力的诚意，很快通过了展期方案。至此，富力获得了三年左右的喘息时间。
就在所有人认为富力可以大松一口气时，富力的老板张力却遇到大麻烦。
富力采用的是国内房地产企业绝无仅有的双老板制。
毕业于名校数学系、从事过证券分析工作的李思廉严谨内敛；公务员出身、做过包工头的张力外向率直，“很机灵，也很会做人。”这样的性格差异，使其各有分工。李思廉负责销售和财务，张力主要负责买地、施工等前期工作。
没有任何血缘关系的两人，共同带领并非家族企业的富力，从起步时的小小地产公司，发展成业务遍布全国的大房企。即便是富力遭遇前所未有的危机后，这两位老板看起来也是齐心协力。
就在2022年年中，还没接到裁员通知的刘竺，还见到了张力。彼时，张力是在广州的一处工地上巡查，“身边还带着保镖。”刘竺向「市界」回忆道，“张老板个子不高，也不瘦，但看起来很精神。”不过，令刘竺没有想到的是，仅仅是几个月后，张力就被英国伦敦警方逮捕了。
据当时的法庭清单显示，张力被指控“向一名美国官员提供回扣和资金，估计在4万到7万美元之间，以便为一个建筑项目获得适当的许可”。建筑项目为Z&L Properties Inc负责开发的555 Fulton项目。
2022年12月，在支付了1500万英镑的保释金后，张力被监视居住于伦敦塔桥公寓43层。据说，事情发生后，张力极力争取避免被英国引渡到美国的程序。然而，就在2023年6月16日，彭博社报道称，张力同意从伦敦被引渡到美国。“他将面临涉嫌行贿的刑事指控。”
▲（2018年8月1日，中超第15轮，广州富力VS北京人和。富力老板张力步入场内交流。图源/视觉中国）
“张力被引渡到美国，意味着张力涉嫌行贿已经基本坐实，大概率的结果会被追究刑责，甚至企业也会被连带处罚。不过，按照美国的司法制度，还是有一定的和解机会与空间的。”IPG中国首席经济学家柏文喜告诉「市界」。
针对张力涉嫌贿赂案，富力进行了澄清：并无就保释提供任何保证资金、公司在 Z&L Properties Inc．（由张力及其关联方拥有）并无权益，该案件将不会对公司的业务及营运有任何重大不利影响。
“虽然这起事件与富力没有直接关系，但张力作为实际控制人和灵魂人物，其地位不可否认与忽视，这起案件对富力无论是从市场信心还是企业形象，甚至公司内部权力结构平衡的影响，是不言而喻的。”柏文喜认为。
据自媒体“壹地产”报道称，为了营救张老板，富力很快从地产、能源条线抽调人员，成立过一支救援小组，赶赴美国活动。据说，当时还卖了几家酒店，以备不时之需。关于张力何时将被引渡到美国，以及富力如何应对这起案件，「市界」联系了富力集团方面，截至发稿，未获回应。
从目前来看，富力并没有走到恒大、融创这一步。究其原因，“富力不像恒大那样产业跨界幅度过大，以及过度运用财务杠杆。他更多的是本身的流动性以及行业下行、地产销售不畅等问题所造成。”柏文喜告诉「市界」，尽管张力被抓捕对富力有影响，但由于富力本身长期以来所形成的双董事长体制，对于稳定富力企业基本面和公司运营有较大帮助。
“富力目前面临的困难主要是债务重组与恢复经营的难度较大。目前行业走势不明朗，市场回暖未达预期。”柏文喜认为，富力的未来还带有较大的不确定性。
探究富力走到今天这一步的原因，有人将其归咎于张力“什么地都敢拿”，有人将其归结于2017年收购下77座万达酒店，李思廉则有自己的反思与表态。今年3月，李思廉在2023年中国房地产高峰论坛上称，当下企业困境主要是源于早年间过于追求规模的无序发展。
张力因涉嫌贿赂案失去人身自由，使得富力双老板制的平衡被打破后，据说，常驻香港的李思廉特意跑到北京，找少数高管开了一场小范围的闭门会议，鼓励大家共克时艰。正如融创有一路跟随的顺驰老人一样，富力也有一些老员工没有离开。
但前脚李思廉鼓励所有人共克时艰，后脚一些富力员工似乎有了新去处。“壹地产”报道称，过去这段时间，富力发生的经典场面就是，员工接到一通跨洋电话，然后一边从富力递交辞呈，一边在实地办理入职。实地是张力儿子张量作为实际控制人的房地产公司。
（文中张枫、王遥、刘竺、宋远、李美为化名。）
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